建设用地使用许可证

　　1\土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

　　恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

　　一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。

　　但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

　　我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。

　　不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。

　　新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

　　以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

　　希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。 2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质

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　　这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。

　　再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。

　　房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。

　　平湖市建设用地规划许可证申请表

　　说 明 事 项

　　1、凡在本市范围内进行各项建设，建设单位须向市规划管理处申领《建设用地规划许可证》。

　　2、市规划管理处审核同意后核发建设用地规划许可证。 3、建设单位凭建设用地规划规划许可证申报其他手续。 4、《建设用地规划许可证》及附件附图自核发之日起六个月内建设单位未能取得建设用地，又未申请延期或申请延期未获批准的，《建设用地规划许可证》及附件附图自行失效。

　　建设用地规划许可证申报材料

　　建设用地许可证详解

　　一、建设用地规划管理的概念

　　建设用规划管理，是指城乡规划主管部门根据城乡规划及其有关法律法规对于在城市、镇规划区内建设项目用地提供规划条件，确定建设用地定点位置、面积、范围、审核建设工程总平面，核发建设用地规划许可证等进行各项行政管理并依法实施行政许可工作的总称。

　　根据《城乡规划法》第三十七条和第三十八条的规定，建设用地规划管理分为以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目用地和以出让方式提供国有土地使用权的建设项目用地两种情况区别对待的规划管理内容、方式和程序，城市、县人民政府城乡规划主管部门依用地申请进行规划审核，核发建设用地规划许可证。

　　建设用地规划管理中所称的建设用地是指当前建设的建设用地，即建设项目获得国有土地使用权后向城乡规划主管部门申请规划许可的建设用地，与《城乡规划法》第四十二条规定中所称的建设用地不是一个概念。第四十二条规定：“城乡规划主管部门不得在城乡规划确定的建设用地范围以外做出规划许可。”该建设用地系指现有的建设用地和规划的建设用地。当前建设项目的建设用地应当在该建设用地范围以内进行选择定点。

　　二、建设用地规划管理的任务

　　建设用地规划管理主要任务是：

　　1．有效控制各项建设合理使用规划区内的土地，保障规划实施

　　2．节约建设用地，保护耕地，促进城乡统筹和协调发展

　　3．综合协调各方面关系，提高建设用地的经济、社会与环境的综合效益。

　　4．依法调整规划中存在的问题，不断完善和深化城乡规划

　　三、建设用地规划管理的行政主体

　　根据《城乡规划法》第三十七条和第三十八条的规定，建设用地规划管理的行政主体是城市、县人民政府城乡规划主管部门。市、县城乡规划主管部门建设用地规划管理中的主要职责为：

　　1．提供规划条件

　　市、县城乡规划主管部门应在国有土地使用权出让前，依据城市、镇总体规划和控制性详细规划，结合该用地所处环境的客观条件要求及有关部门的意见，经过法定程序，提出出让地块的位置，使用性质、开发强度等规划条件。对于以划拨方式提供国有土地使用权的建设用地，在受理建设用地规划许可申请后，也可提出规划条件。

　　2．受理建设用地申请

　　当划拨用地的建设项目经有关部门批准、核准、备案后；当出让地块的建设项目签订国有土地使用权出让合同后，市、县城乡规划主管部门核查建设单位报送的有关各种文件、资料、图纸及其建设用地申请表等，决定是否受理建设用地规划许可的申请。

　　3．审核建设用地项目

　　受理建设用地规划许可的申请后，市、县城乡规划主管部门应依法在一定的时间内经过建设用地规划管理审查程序和工作制度，对建设用地项目的申请及有关事项、条件、内容等进行规划审核，提出规划审核结论。

　　4．核发建设用地规划许可证

　　市、县城乡规划主管部门对建设用地申请的事项、条件、内容和建设工程总平面进行规划审核后，确认建设用地位置、面积、允许建设的范围和有关控制指标及要求，对于具备相关文件并且符合城乡规划的建设用地项目，核发建设用地规划许可证。对于不符合法定要求的建设用地项目，说明理由，给予书面答复。

　　四、建设用地规划管理的程序

　　根据《城乡规划法》第三十七条和第三十八条的规定，建设用地规划管理的程序根据国有土地使用权取得方式的不同，分为两种情况分别依法进行。

　　1．申请

　　(1)以划拨方式取得国有土地使用权的建设项目用地，建设单位取得城乡规划主管部门核发的建设项目选址意见书后，并经有关部门批准、核准建设项目可行性研究报告之后，建设单位可向有关市、县城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，同时报送建设工程总平面设计方案。

　　(2)以出让方式取得国有土地使用权的建设项目用地，地块出让前，城乡规划主管部门应提供规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分；签订出让合同后，建设单位可向市、县城乡规划主管部门提出建设用地规划许可证申请。

　　2．审核

　　城乡规划主管部门对于建设用地申请，主要是先后进行程序性审核和实质性审核。一是程序性审核，即审核建设单位报送的各种有关文件、资料、图纸是否完备，是否符合申请核发建设用地规划许可证的应有条件和要求。二是实质性审核，即审查城乡规划主管部门提供的规划条件是否落实(核验)，然后审核报送的建设工程总平面图，确定建设用地范围界限和面积等，对建设用地申请提出审核意见。

　　3．核发建设用地规划许可证

　　城乡规划主管部门对建设用地申请的有关材料，经审核后符合城乡规划要求的，向建设单位核发建设用地规划许可证及其附件。根据《城乡规划法》第三十八条规定：“城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。”对于不符合城乡规划要求的建设用地项目，不得发放建设用地规划许可证，但要说明理由，给予书面答复。

　　五、建设用地规划许可证的一些特例

　　1.企业因生产需要进行扩建、翻建。

　　如没有超过出让合同规定的容积率上限，或者没有超出建设用地规划许可的内容，则无需再次申请用地规划许可。《省城乡规划条例》第三十六条改建、扩建已经建成并投入使用的建设项目，涉及改变原规划确定的用地性质或者提高容积率的，建设单位或者个人应当持有关主管部门的项目批准、核准、备案文件和相关材料，向城市、县城乡规划主管部门重新申请建设用地规划许可证。

　　2.企业更名、分解合并、分割、转让后进行新建、扩建、翻建。

　　材料必须包括：新企业为主体的发改委相关文件；工商局名称变更通知书；地税局证明无股权变更的文件（有股权变更的，出示缴税证明）；该地块第一次签订的土地出让合同（附规划条件）复印件；老企业的土地使用使用证；老企业的建设用地规划许可证及附件的原件，如果企业已经遗失，那么需要提供声明遗失的登报启事，原件1份；新修测的现状地形图附带用地范围；（企业分解合并的，参考以上材料。）；分割转让的，除以上材料外，需要提供分割或转让协议。

　　3.集体土地上的项目。

　　由于土地指标问题，很多乡镇开始对集体建设用地进行流转使用权。虽然规划部门对于集体土地使用权的出让也是出具规划条件，但是并不等于说在项目规划审批中，全部按照国有土地来。《城乡规划法》第三十七条、三十八条说明，申请用地规划许可的对象必须是国有土地，因此，对于集体土地流转的项目，不需办理用地规划许可。

　　六、建设用地规划管理的几点说明。

　　1.规划条件

　　规划条件是城乡规划主管部门依据控制性详细规划对建设用地以及建设工程提出的引导和控制依据规划进行建设的规定性和指导性意见。它是直接导控建设用地和建设工程设计的法定规划依据，是规划编制单位和设计单位进行规划方案设计和城乡规划主管部门对方案进行审定的依据和应当遵循的准则。它强化了城乡规划主管部门对国有土地使用和各项建设活动的引导和控制，有利于促进土地利用和各项建设工程符合规划所确定的发展目标和基本要求，从而为实现城乡统筹、合理布局、节约土地、集约和可持续发展提供保障。

　　规划条件一般包括规定性(限制性)条件，如地块位置、用地性质、开发强度(建筑密度、建筑控制高度、容积率、绿地率等)、主要交通出入口方位、停车场泊位及其他需要配置的基础设施和公共设施控制指标等；指导性条件，如人口容量、建筑形式与风格、历史文化保护和环境保护要求等。

　　规划条件是依据控制性详细规划提出的。城乡规划主管部门应根据城市、镇总体规划加强控制性详细规划的编制和审批，以便为及时提供规划条件打好基础。根据《城乡规划法》第四十三条规定：“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。”这就强调了规划条件的重要性和严肃性。

　　2.建设用地规划许可证

　　建设用地规划许可证是经城乡规划主管部门依法确认其建设项目位置、面积和用地范围的法律凭证。核发建设用地规划许可证是《城乡规划法》赋予城乡规划主管部门实施规划行政许可的权限。有没有、按没按建设用地规划许可证使用国有土地是区别合法用地与非法用地的分水岭。《城乡规划法》第三十七条规定：“建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。”第三十九条规定：“对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的。应当依法给予赔偿。”

　　什么叫申请用地？什么叫批准用地？划拨土地还好理解，但是对于出让地块如何理解？建设用地规划许可、建设用地批准书、土地证这三者之间有着什么联系？

　　看下土地出让招拍挂流程，我们发现，很多地方都是毛地出让（虽然很多通知上要求熟地出让），也就说在出具规划条件、签订土地出让合同之后，土地还不一定能够交付使用。但是对于规划上来讲，建设单位凭立项批文、出让合同就可以来办理建设用地规划许可证了。而以此同时，土地主管部门根据出让合同，可以发放《建设用地批准书》，明确土地交付的条件、时间。待土地平整好，做到“五通一平”（看地方标准了）后，建设单位付清土地出让金，依法办理土地登记，领取土地证，土地主管部门交付使用土地。

　　如何办理建设用地规划许可证，在什么情况下需要办理建设用地规划许可证，提交什么材料，材料有什么前置审批，用地范围如何确定，红线如何画？按什么法律法规来执行，经常有什么问题，用地分类如何确定？

　　A、相关法律依据：

　　《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条、三十八条。

　　《江苏省城乡规划条例》第三十四条、三十五条、三十六条、三十七条。

　　B、下列情况需要办理建设用地规划许可证：

　　1、新建、迁建单位需要使用土地的；

　　2、原址扩建需要使用本单位以外的土地的；

　　3、需要改变本单位土地使用性质的；

　　4、已签订《国有土地使用权出让合同》的，应申请领取《建设用地规划许可证》；经规划局批准变更《国有土地使用权出让（转让）合同》中各项规划要求的，应申请更换《建设用地规划许可证》。

　　5、因建设需要临时使用土地的。

　　C、办理建设用地规划许可证审批所需材料：

　　1、《建设用地规划许可证申请表》一式三份（业主提供）；

　　2、1/500或1/1000（郊区1/2000）由有地形图测绘资质的测绘单位测绘的地形图（在图上标明用地范围，并经属地管理部门审定）（原件2份）；

　　3、经审定（由属地镇政府、开发区管委会或建设主管部门、县政府审定）的有相应资质的规划设计单位设计的规划设计或修建性详细规划总图（比例为1：200—1：500、较大项目为1：500—1：1000）[图中须反映现状地形并标明建筑基地界限、新建建构筑物的外轮廓尺寸、与相邻建筑、用地界、道路（含规划道路）中心线、河道、管线等间距尺寸及相关技术指标等]（房地产开发项目另附总平方案或修建性详细规划批复）1份（业主提供）；

　　4、以公开竞价方式取得土地使用权的，需加送“国有土地使用权出让合同”（含附属文件、附图）（复印件1份业主提供）

　　5、建设项目批准文件（复印件1份）

　　6、建设项目因施工需要临时使用基地以外土地的，建设单位（个人）在申请建设用地时应一并提出申请。

　　7、属原址改建需改变土地使用性质的，须加送土地、房产权属证件（原件及复印件一份）；

　　8、单独申请临时用地项目，使用本单位（个人）土地的应送土地使用权属的有关文件。使用本单位（个人）以外土地的，应送相关的土地权属文件和与土地权属人签订的临时使用土地协议；使用带征土地的，应送土地管理部门的批准文件；

　　9、因建设项目的特殊性需要提交的其它相关材料。

　　D、转让建设用地应当办理建设用地规划许可证，提交以下相关材料：

　　1、受让方为主体的项目批准文件；

　　2、《建设用地规划许可证申请表》一式三份（受让方提供）；

　　3、1：500或1：1000（郊区1：2000）由有地形图测绘资质的测绘单位测绘的地形图（在图上标明用地范围，并经属地管理部门审定）（原件2份）；

　　4、经审定（由属地镇政府、开发区管委会或建设主管部门、县政府审定）的有相应资质的规划设计单位设计的规划设计或修建性详细规划总图（比例为1：200—1：500、较大项目为1：500—1：1000）[图中须反映现状地形并标明建筑基地界限、新建建构筑物的外轮廓尺寸、与相邻建筑、用地界、道路（含规划道路）中心线、河道、管线等间距尺寸及相关技术指标等]（房地产开发项目另附总平方案或修建性详细规划批复）1份（业主提供）；

　　5、该地块的土地出让合同（附规划条件）（复印件1份）；

　　6、土地使用证（复印件1份）；

　　7、转让方的建设用地规划许可证及附件的原件（如已经遗失，需要提供声明遗失的启1份）；

　　8、国有土地使用权转让协议（复印件1份）。

　　E、目前审批中的常见问题：

　　1、规划的用地分类按照《城市用地分类与规划建设用地标准》确定，但是该标准与国土部门的分类标准有较多不一致。

　　2、材料审查时经常发现总平图、用地地形图及土地出让合同附图的长宽及面积不一致的现象。

　　3、须在办理建设用地规划许可证前完成设计方案和总平布置方案土的审查工作。业主及相关部门不够重视项目设计方案及总平面图，经常没有这些材料即来办理建设用地规划许可证